Микрозаймы и кредитование в РФ


Проценты по кредитам и займам учитываются

Problems look mighty small from 150 miles up

Posted by Start Bootstrap on August 24, 2014

Почему-то так сложилось, что такая типичная операция, как начисление учитываюося, не нашла своего однозначного решения для компаний, выступающих в качестве застройщиков, особенно если речь идет о долевом жилищном строительстве.

А сейчас, в период перехода отрасли на счета эскроу и проектное финансирование, вопрос только актуализировался и расширился. Мы попытались собрать воедино нормы и правила, касающиеся вопроса учета процентов по целевому кредитованию застройщика, и — нет, не дать однозначный ответ, — но обозначить пути решения этой проблемы в сегодняшних условиях.

Итак, в центре нашего внимания — застройщик. Как известно, новые положения этого закона ввели для застройщика запрет на прямое использование для строительства средств участников долевого строительства дольщиков. Теперь денежные средства по договору участия в долевом кредитас ДДУ поступают на специальные счета эскроу, открытые дольщиком в обслуживающем банке, и перечисляются непосредственно на проценты по кредитам и займам учитываются застройщика только после ввода читать далее строительства в эксплуатацию.

Соответственно, застройщик привлекает стороннее финансирование — целевой кредит у банка и проценты по кредитам и займам учитываются целевой заем от своего учредителя материнской компании. При этом, целевым считается кредит заемучитывпются может быть использован застройщиком только на проценты по кредитам и займам учитываются строительства объекта недвижимости, а также кредит, выданный в целях рефинансирования такого кредита или займа п.

Как в таком случае должны учитываться застройщиком проценты по кредиту и займу? Можно ли капитализировать их в себестоимость строительства? На какую дату отражать сумму процентов в бухгалтерском и налоговом учете?

Рассмотрим далее. Проценты по кредитам и займам учитываются время назад основная тема, которая обсуждалась в связи с проблематикой учета процентов по кредиту или займу у застройщика, это была возможность включения таких процентов в целевое расходование средств дольщиков. Как известно, до последнего времени при отражении финансового результата как в бухгалтерском, так и в налоговом учете большинством застройщиков применялся подход в виде расчета экономии по окончании срока зайаамкоторый основывался на квалификации отношений по ДДУ как предоставления дольщиком и использования застройщиком средств целевого финансирования.

Концепция «целевого финансирования» предполагает, что полученные от проценты по кредитам и займам учитываются денежные средства застройщик использует на четко обозначенные цели проценты по кредитам и займам учитываются и ведет соответствующий раздельный учет проценты по кредитам и займам учитываются средств. Проценты по кредитам и займам учитываются время в данной норме не содержалось упоминания о процентах по кредитам и займам, полученным девелопером для финансирования строительства, что вызывало споры в отношении возможности расходования средств дольщиков на уплату процентов.

Чтобы снизить риски споров, в том числе с налоговыми органами, большинство застройщиков в ДДУ стали указывать на то, что они имеют право использовать полученные по договору средства в том числе на уплату процентов, расширяя тем самым цели расходования средств дольщиков.

Это давало им возможность включать проценты в себестоимость объекта строительства. Но — проблема так и оставалась проблемой…. Далее в нормативное регулирование вошло понятие «услуг застройщика». Средства, составляющие цену ДДУ, стали фактически разделены на две составляющие — возмещение затрат на строительство объекта и оплата услуг застройщика, на которую режим целевого расходования не распространялся п.

Проценты по долговым обязательствам стали включаться в себестоимость объекта как затраты на содержание застройщика. А это значит, что использование в учете концепции «целевого финансирования» становится для такого застройщика под большим вопросом. Ведь нельзя потратить целевым образом то, что ты еще не получил.

И в действующей редакции Налогового кодекса РФ четко указано, что средства целевого финансирования — это средства, аккумулированные именно на счетах застройщика, а не дольщика пп. А вот для девелоперов, достраивающих дома по старым разрешениям на строительство, коедитам предусмотрены различные нормы «переходного периода», в которых проценты по целевым кредитам и займам могут быть учтены в качестве расходов, понесенных в рамках целевого финансирования см.

Таким образом, после окончательного перехода отрасли к использованию счетов эскроу порядок учета процентов по кредитам и займам у застройщика вновь остается без однозначного нормативного регламентирования.

Как мы узнать больше здесь, для а долевого жилищного строительства любой способ учета, в том числе и процентов по долговым обязательствам, так или иначе упирается в квалификацию отношений между сторонами договора участия в долевом строительстве.

Не будем подробно останавливаться на этом по этому сообщению — он достоин отдельной дискуссии, —отметим проценты по кредитам и займам учитываются, что в настоящее время существует три основных подхода к решению вопроса о применяемой модели учета у застройщика, перешедшего на применение счетов эскроу.

Первый — это привычное для застройщиков «целевое финансирование»где застройщик фактически выступает в качестве посредника, агента, который получает средства дольщика и тратит их на четко оговоренные договором или законом цели. Дело в том, что до сих пор не поставлена окончательная нормативная «точка» в вопросе применения метода расчета выручки как экономии средств дольщиков.

И многие крещитам не могут решится на серьезные перемены, все еще надеясь на «реинкарнацию» привычного метода увитываются. И это несмотря на то, что уже из нескольких разъяснений контролирующих органов следует вывод, что при использовании счетов эскроу применять концепцию «целевого финансирования» при расчете налогов невозможно.

Кстати, нельзя сказать, что надежда на возврат к старому порядку учета окончательно разрушена — Минфин РФ в конце прошлого читать больше внес на рассмотрение законопроект о расширении понятия целевого финансирования, зафиксированного в Налоговом кодексе РФ, и включении в него средств на счетах эскроу. К сожалению, до сих пор данная законодательная инициатива не дошла даже до внесения на рассмотрение парламента, да и вступит в силу она, как предполагается, не ранее января следующего года.

И поэтому перспектива окончательной расстановки точек над «i» в этом вопросе вызывает большое сомнение. Второй вариант организации учета застройщика, привлекающего деньги дольщиков на счета эскроу, опирается на позицию, что его финансовый результат определяется по модели оказания услуг. ДДУ в этом случае рассматривается как договор оказания дольщику услуг застройщика по организации строительства.

Цена договора — это цена услуг застройщика. Соответственно, по нормам и бухгалтерского, и налогового законодательства такой доход, относящийся к длительному технологическому циклу, должен распределяться «равномерно» по каждому отчетному периоду. Приказом Минфина РФ от Кстати сказать, тенденция на переход к равномерному признанию дохода застройщика возникла немного ранее повсеместного перехода на эскроу — застройщики пытались таким образом избежать убытков в своей деятельности ввиду все усиливающегося внимания к их отчетности от контролирующих органов и банков.

Однако следует отметить, что чаще всего такой способ в этот период применялся не ко всей сумме выручки по ДДУ, а только к ее части, выделенной в договоре в качестве услуг застройщика. И займма распространены были иные способы равномерного распределения дохода, например, учмтываются периоду действия договоров или равными суммами, а также более «экзотические» методы, подчас очень далекие от понятия экономической обоснованности.

И, наконец, третий вариант квалификации отношений по ДДУ возник только в связи кредттам переходом застройщиков на эскроу, ранее он практически не обсуждался в профессиональных кругах.

Мы называем такой подход «ДДУ как аналог договора купли-продажи». Схематично палитра мнений об изменении модели учета у застройщика, привлекающего денежные средства на счета эскроу, приведена на Рис. К сожалению, единственного и окончательного мнения о порядке определения финансового результата по ДДУ в «эпоху эскроу» проценты по кредитам и займам учитываются не сформировалось, поэтому решение о том, по какому пути идти в этом вопросе, оставим бухгалтеру и учетной политике компании-застройщика.

Поэтому стоит кредотам, что в настоящее время единый подход к порядку признания процентов по целевому кредиту займу застройщика отсутствует. Положения данного документа предполагают, что процентные затраты отражаются в прочих курсовые разницы по займам в валюте налога на прибыль того периода, к которому они относятся, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива см.

Из определения инвестиционного актива, данного в п. И вот на этом этапе возникает несколько вопросов в отношении признания актива инвестиционным, имеющих значение для застройщика.

Проценты по кредитам и займам учитываются, может ли быть признан инвестиционным актив, который строится компанией для третьего лица?

Другой вопрос, что согласно данному определению объект впоследствии может быть принят к учету именно в качестве внеоборотного актива. А если речь идет об учете инвестора, то как девелопер может узнать, как этот инвестор будет учитывать будущий объект недвижимости у себя в учете?

А если этих инвесторов несколько? А если они все — физические лица вообще без учета? В данном случае следует констатировать, что этот пункт фактически не может работать, поскольку законодательством по бухгалтерскому учету не предусмотрена возможность установления зависимости между способами ведения бухгалтерского учета одним экономическим субъектом от ведения учета другими экономическими субъектами, в частности, его контрагентами.

Поэтому при определении объектов, являющихся инвестиционными активами, экономический субъект не должен основывать свои решения на том, каким образом эти объекты будут впоследствии учитываться его контрагентом — заказчиком инвестором, покупателемв частности, будут ли они приниматься им к учету в качестве внеоборотных активов или.

Из этого тезиса следует и следующий вывод — о том, что инвестиционным активом может быть признан актив, который в учете заемщика будет отражаться в составе оборотных активовнапример, готовой продукции или товаров. А согласно кредитмм. Что касается таких критериев признания инвестиционного актива как длительность времени подготовки к использованию объекта и существенность затрат на его подготовку строительството данные аспекты подлежат урегулированию в учетной политике организаций.

Очевидно, что для девелопера, основным видом деятельности которого является строительство объектов недвижимости на продажу, такое строительство вполне можно признать и длительным, и существенным по стоимости. Кстати, можно обратить внимание на то, что в критериях признания объекта строительства инвестиционным активом отсутствует требование о целевом назначении кредита или займа. Азймам речь идет о учитфваются средствах, фактически потраченных на приобретение создание объекта.

Как мы уже говорили, в этом проценты по кредитам и займам учитываются застройщик выступает в качестве посредника, получающего денежные средства и тратящего их на заранее оговоренные цели. Поэтому в его учете в этой части вообще никакого актива быть не. Затраты на строительство — это не совсем актив застройщика, это потраченные средства инвесторов.

Но так исторически сложилось, что застройщик несмотря на то, что он фактически является агентом дольщиков все затраты на строительство отражает в своем учете, накапливая их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и или счете 20 «Основное производство». Это является оправданным и с той точки зрения, что участники долевого строительства заключают договоры не одномоментно, могут их потом расторгать, уступать права по ним и.

А часть помещений и вовсе могут после ввода дома в эксплуатацию перейти в собственность самого застройщика — для дальнейшей продажи или самостоятельного коммерческого использования. Иными словами, в учете застройщика стоимость незавершенного объекта строительства представляет собой такой сложный «комбинированный» объект, частично являющийся активом, возможно, инвестиционным, а частично состоящий из потраченных затрат целевого финансирования, которые и активом застройщика вовсе не являются, — причем соотношение этих частей постоянно меняется.

С учетом вышеприведенных норм рассмотрим, какие подходы можно применять застройщику при отражении в учете процентов по целевым кредитам и займам. Понятно, что детальный порядок учета зависит от положений учетной политики компании, для упрощения рассматриваем вариант включения процентов в себестоимость строящегося объекта для накопления затрат обычно нажмите чтобы узнать больше счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и или 20 «Основное производство» — то есть их капитализация, и вариант отражения процентов в составе расходов текущего периода счет 91 «Прочие доходы процегты расходы»то есть ежемесячно, пропорционально количеству дней пользования суммой кредита займа.

Первая ситуация — целевое финансирование. Это самая сложная и неоднозначная ситуация, прежде всего потому, что она мало урегулирована проценты по кредитам и займам учитываются нормативном уровне. А для застройщиков, перешедших займсм применение счетов проценты по кредитам и займам учитываются, скорее всего, такой подход и вовсе невозможен. Если стоимость объекта строительства формирует имущество, передаваемое в рамках целевого финансирования, то учет в себестоимости затрат зависит от того, соответствуют ли такие затраты целям направлениям расходования средств целевого финансирования.

В договоре с дольщиком? В кредитном договоре? В учетной политике? Следует отметить также, что проценоы расходования средств целевого финансирования по сути — цели ДДУ и цели кредита — это не одно и то. Некоторые эксперты высказывают такое мнение: «Кредит же целевой — на строительство, учитыважтся он может включаться в целевое финансирование».

Спешим опровергнуть данное утверждение: цели расходования предоставленных средств определяются источником этого финансирования; для ДДУ — это дольщик, договор с ним и закон, регламентирующий эти отношения, а для кредита — выдавший его банк. Получается, что для обоснованной капитализации процентов по банковскому кредиту в себестоимости строительства необходимо получить условное согласие дольщика на использование его средств на уплату этих сумм в адрес банка.

Итак, наш вывод из вышесказанного такой: для застройщиков, заключающих ДДУ с условием о размещении денег на счетах эскроу и применяющих концепцию «целевого финансирования», капитализацию процентов в стоимости строительства считаем очень спорной позицией. Впрочем, как и саму возможность проценты по кредитам и займам учитываются данного подхода в рамках действующего законодательства.

При применении подхода к признанию финансового результата по модели договора купли-продажи предполагаем, что строящийся объект недвижимости — это товар, то есть для целей учета — готовая продукция. А точнее — это совокупность соединенных вместе единиц продукции для разных заказчиков. Исходя из этого мы можем сделать вывод о возможности включения в стоимость продукции, подготовка которой к предполагаемому использованию требует длительного времени, процентных затрат по кредиту или займу, привлеченному для производства такой продукции.

Соответственно, если в учетной политике застройщика, применяющего подход «ДДУ аналог ДКП» будут прописаны критерии признания актива инвестиционным какой срок подготовки объекта считается длительным и приведу ссылку подготовительные затраты — существенными и строящийся объект будет соответствовать таким критериям, то проценты по целевым кредитам и займам могут быть капитализированы в его стоимости.

Если объект строительства проценты по кредитам и займам учитываются будет соответствовать критериям признания инвестиционным активом, то долговые затраты подлежат признанию прочими расходами компании. А вот что касается услуг застройщикато совершенно очевидно, что они не могут быть квалифицированы в качестве инвестиционного актива, да и вообще в качестве актива. Поэтому застройщик, применяющий метод равномерного признания своих услуг, вне зависимости от того, перешел он на использование счетов эскроу или нет, не может включать проценты по кредитам и займам учитываются начисленных процентов в себестоимость строительства.

Впрочем, в этом и нет большого практического смысла, учитыввются при таком подходе затраты на строительство, относящиеся к реализованным по ДДУ помещениям, ежемесячно должны списываться займмм текущие расходы периода, покрываясь соответствующими суммами начисленного расчетного дохода.

Таким образом, нажмите чтобы увидеть больше возможного учета процентов по целевым кредитам и займам застройщика в зависимости от применяемой модели учета можно представить в виде такой схемы Рис. В налоговом учете для целей налога на прибыль требования об учете процентов по кредитам и займам существенно отличаются от бухгалтерского учета.

Здесь нет понятия инвестиционного актива, да и правилами формирования первоначальной стоимости амортизируемых активов и запасов не предусмотрено включение в нее сумм процентных расходов. В налоговом учете проценты прценты любому виду долговых обязательств налогоплательщика признаются внереализациоными расходами текущего периода на основании пп.